Người dân cần giàu hơn để mua nhà

Trở lại mặt đất

- Ở thời điểm cuối năm 2011, ông từng đưa ra nhận định khá lạc quan về thị trường bất động sản Việt Nam và đưa ra khuyến nghị không nên bỏ qua phân khúc thị trường căn hộ. Đến thời điểm này, ông có còn lạc quan không và nhìn nhận về cơ hội thành công đối với các chủ đầu tư ở phân khúc này như thế nào?

Tôi vẫn giữ nguyên quan điểm của mình: Lạc quan! Bởi lẽ trong kinh doanh thắng bại là chuyện thường tình. Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua hơn một thập kỷ với nhiều biến động, nhưng chủ yếu vẫn là câu chuyện đạt tăng trưởng và lợi nhuận lớn. Và như một lẽ tất yếu, khi "hoa thơm quả ngọt" của thị trường này đã bị "hái" hết thì giờ là lúc các chủ đầu tư cần phải trở lại mặt đất để lấy lại thăng bằng và tìm ra thế mạnh thực sự để phát triển. Hiện tốc độ đô thị hóa của Việt Nam vẫn đang ở mức cao và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn. Thêm vào đó, mặc dù chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế nhưng chỉ số bán lẻ trong năm vừa qua của Việt Nam vẫn dương. Đó là những tín hiệu vui cho phân khúc thị trường nhà ở. Nhưng tôi khuyến nghị, không nên lạc quan thái quá mà cần phải bình tĩnh chấp nhận rằng thời kỳ kinh doanh bất động sản dễ dàng đã qua. Giờ là lúc chúng ta nhìn nhận lại bản chất thị trường để tìm ra hướng phát triển mới và bền vững hơn.

- Nhưng rõ ràng cái khó đầu tiên của toàn bộ thị trường hiện nay vẫn là… tiền đâu để xây dựng và phát triển, thưa ông?

Huy động vốn là một câu chuyện dài và chúng ta đã bàn đến quá nhiều trong thời gian qua. Do đó tôi không muốn nói tới câu chuyện doanh nghiệp thiếu vốn như thế nào nữa. Điều mà tôi muốn bàn ở đây là làm thế nào để có vốn. Tôi nghĩ, doanh nghiệp cần phải thẳng thắn nhìn nhận thực lực tài chính của mình để tìm ra giải pháp sử dụng nguồn vốn đó như thế nào cho hiệu quả. Các chủ đầu tư nên dựa vào năng lực tài chính của họ hơn là phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ bên ngoài.

Có rất nhiều kênh huy động vốn từ đại chúng hoặc tìm đối tác. Kênh huy động phổ biến nhất là từ chứng khoán. Nhưng đáng tiếc là kênh huy động này đang bị bế tắc do chúng ta không làm đúng cách và thông tin công bố chưa hoàn toàn minh bạch, chính xác. Một kênh nữa là huy động vốn từ trong dân. Để thu hút được nguồn vốn thực từ dân thì ngay từ thời điểm phát triển ý tưởng dự án chủ đầu tư nên có những chiến lược về sản phẩm, đối tượng khách hàng mục tiêu và giá bán phù hợp. Việc tư vấn phát triển dự án nên có sự tham gia khách quan của một công ty tư vấn chuyên nghiệp.

Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội.

Đừng mong giá nhà đất tiếp tục giảm

- Lúc này có rất nhiều khuyến nghị về việc tái cấu trúc thị trường bất động sản. Từ góc nhìn của chuyên gia, theo ông, việc tái cấu trúc này cần phải tiến hành như thế nào để thực chất và không trở nên hình thức hay trào lưu? Theo ông, làm sao để một doanh nghiệp có thể tái cấu trúc thành công?

Đúng là giờ ai cũng nói đến việc phải tái cấu trúc lại để thích ứng với thị trường. Nhưng nói thì dễ, hiểu đúng và làm đúng tái cấu trúc như thế nào mới là chuyện khó. Chúng ta cần phải hiểu rằng, việc phải thay đổi này là do nguyên nhân khách quan, tức là những khó khăn của hoàn cảnh bên ngoài tác động khiến bản thân mỗi doanh nghiệp phải thay đổi. Trước tiên, doanh nghiệp cần phải nghiêm túc xác định lại giá trị của mình xem đâu là những điểm mạnh giúp họ đứng vững và khác biệt trên thị trường, từ đó thay đổi phù hợp với điểm mạnh đó. Tôi muốn nhấn mạnh ở đây là sau khi xác định được thế mạnh, các doanh nghiệp cần phải nghiêm túc xác định tầm nhìn trong tương lai. Nếu không làm được việc này, doanh nghiệp sẽ không tái cấu trúc được.

- Có những doanh nghiệp cho rằng, ở giai đoạn nóng của thị trường bất động sản, họ được các công ty tư vấn đầu tư vào phân khúc hạng sang, nhưng sau đó chính phân khúc này lại dư thừa và không tìm thấy cơ hội để bán hàng. Giờ đây lời khuyên được đưa ra là ưu tiên phân khúc giá rẻ. Với những công ty tư vấn, thời điểm này có cần phải thay đổi cách nhìn nhận thị trường và cách thức tư vấn?

Rất cảm ơn bạn về câu hỏi liên quan tới công việc "bếp núc" của những người làm tư vấn như chúng tôi. Trong quá khứ, tư vấn chưa phải là đối tượng để các nhà đầu tư tìm đến. Nhưng hiện nay mọi thứ đã có nhiều thay đổi khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư tìm đến với những công ty tư vấn. Điều đó cho thấy một tín hiệu tích cực là thị trường sẽ dần trở nên chuyên nghiệp hơn. Tôi muốn giải thích nhiều hơn một chút để mọi người hiểu rằng không phải các công ty tư vấn giải pháp nào thì nhà đầu tư sẽ phát triển dự án đúng như sự tư vấn đó. Quyết định cuối cùng về việc phát triển dự án như thế nào là do các chủ đầu tư quyết định. Chúng tôi có nhiệm vụ tư vấn các sự lựa chọn phát triển sao cho chủ đầu tư sử dụng hiệu quả nhất và tốt nhất cho dự án bất động sản của mình. Nghĩa là chuẩn bị các phương án và thuyết phục phương án nào là tốt nhất cho hoàn cảnh của khách hàng.

Trong thời điểm này, tôi vẫn cho rằng phân khúc cao cấp vẫn có thị trường và sức sống riêng. Những lời khuyên về việc phát triển phân khúc nhà giá rẻ mà các công ty tư vấn đang đưa ra là dựa trên mặt bằng chung của thị trường. Hãy coi thị trường bất động sản như một kim tự tháp. Đã có một thời gian chúng ta quá chú trọng phát triển phần ngọn mà quên đi rằng phần đế mới là thuộc về đại bộ phận dân chúng. Đó là lý do tại sao mà hiện nay các nhà tư vấn thường khuyên các chủ đầu tư hướng tới phân khúc giá rẻ, trung bình. Nhưng nói như vậy không có nghĩa là nếu có một dự án cụ thể tôi không khuyên họ đừng làm hạng sang. Nếu lô đất của dự án đẹp, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, họ có tầm nhìn xa thì chúng tôi hoàn toàn có thể khuyến nghị họ nên xây căn hộ cao cấp. Bởi nếu xây các căn hộ bình dân thì hoàn toàn nằm trong khả năng của họ, nhưng điều đó sẽ làm giảm giá trị của dự án đi rất nhiều.

Với tình hình thị trường hiện nay, tôi nhận thấy các nhà đầu tư đã bình tĩnh hơn trước rất nhiều. Điều mà tôi khuyên họ trước sau như một là cần phải kiên nhẫn, đối mặt và sáng tạo trước khó khăn. Nhiệm vụ của tôi là giúp các khách hàng, các chủ đầu tư nhìn nhận khách quan với hiện thực: không quá lạc quan cũng không quá bi quan, đánh giá đúng tiềm năng lô đất của mình.

- Đến thời điểm này có thể nói mối quan hệ giữa người mua và chủ đầu tư đã tốt đẹp hơn khi "quyền lực" đang nằm trong tay người mua. Nhưng đích cuối cùng là người mua mua được bất động sản lại vẫn chưa thể đạt được, thưa ông?

Đây là một quan sát rất chính xác. Trước kia để mua được nhà thì người ta phải xếp hàng, nhưng nay thì chủ đầu tư lại "gõ cửa" từng nhà để mời chào mua hàng. Nhưng việc người mua đang có nhiều quyền hơn lại không đồng nghĩa với việc có nhiều giao dịch trên thị trường. Thị trường bất động sản của Việt Nam đã trải qua một thời gian dài quyền lực thuộc về người bán, nên khi chuyển dần quyền sang người mua cần phải có một giai đoạn "quá độ" và chúng ta cần phải chờ đợi. Hiện các chủ đầu tư đã biết lắng nghe xem người mua cần gì, và trong thời gian tới sẽ có thêm nhiều sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính của người sử dụng cuối cùng. Tuy nhiên, chúng ta không nên trông chờ vào việc giá nhà sẽ tiếp tục giảm sâu bởi mọi thứ đều có giới hạn. Một "vấn đề" cần phải bàn đến ở đây là làm thế nào để ngày càng có nhiều người dân giàu có hơn để có thể mua được nhà.

- Xin cảm ơn ông!